¿Qué es y qué supone la Dación en Pago?

La “datio pro soluto” o dación en pago, aunque no tiene una especifica definición en el Derecho Civil (sí en el ámbito fiscal), se trata de un acto en virtud del cual “el deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa”, dado que, de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de Diciembre de 1983, bien se catalogue el negocio jurídico que implica como venta, como novación o como acto complejo, su regulación ha de acomodarse analógicamente por las normas de la compraventa al carecer de reglas específicas, adquiriendo el crédito que con tal cesión se extingue, la categoría de precio del bien o bienes que se entreguen en adjudicación en pago de deuda.

En una frase: sea cual sea el importe de la deuda que el deudor tiene con el acreedor, el bien que el primero transmite al segundo sirve para cancelar definitivamente dicha deuda dándose en el acto carta de pago de la misma en cuanto a principal, intereses y gastos, con la entrega del inmueble.

Los requisitos que se exigen para la dación en pago son varios: en primer lugar, que, obviamente, el acreedor consienta en recibir en pago una cosa distinta a la debida; en segundo lugar, que el deudor entregue inmediatamente y en el mismo acto el objeto que se va a transmitir, en tercero, que el bien sea propiedad del deudor ya que la dación en pago con bien ajeno es nula (incluso cuando posteriormente al acto y por evicción aparezca un tercero como verdadero propietario del bien).

La situación más “normal” de esta figura es que se dé con infinita mayor frecuencia en los préstamos hipotecarios entre consumidor y entidad bancaria, donde el bien que se ha establecido como garantía del mismo, sea el que ahora es el objeto de la transacción que se efectúa con el banco cuando el préstamo no se satisface en los plazos estipulados.

De todas formas, no existe ninguna regulación bancaria en relación con esta figura; es una cuestión de Derecho Privado y requerirá el acuerdo entre la entidad y el prestatario, donde cada entidad tiene la libertad tomar sus decisiones a la hora de establecer su política de asunción de riesgos en las concesiones y condiciones de las operaciones crediticias, y también a la hora del negocio de la dación en pago. No hay, a pesar de la hiperprotección normativa actual a los consumidores, obligación genérica por parte de los bancos de llevar a cabo este negocio jurídico con todos sus clientes: es una decisión libre de las entidades que se enmarca en lo que es su ámbito de total gestión discrecional, independientemente de la supervisión por el Organismo correspondiente.

Ahora bien, las reglas contenidas en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, sí obliga a las entidades bancarias (y financieras en general) que se adhieran voluntariamente al “Código de Buenas Prácticas” a aceptar la dación en pago cuando se den una serie de circunstancias tanto en los consumidores como en el resultado de las negociaciones de reestructuración llevadas a cabo.

A saber: el prestatario debe de estar en lo que se denomina “umbral de exclusión” y esas negociaciones previas de reestructuración o refinanciación de la deuda no sean en absoluto viables. En ese caso, la dación en pago se configura como la tercera y última fase negociadora que, como digo, obliga al banco adherido al Código de Buenas Prácticas a aceptarla forzosamente, incluyendo, si el deudor lo solicita, la permanencia durante un plazo de dos años en la vivienda como arrendatario (para lo que deberá satisfacer una renta anual del 3% del importe de la deuda en el momento de la dación).

Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

Punto 3 a): “En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda”.

Es cierto que las condiciones exigidas para que este caso se dé en la práctica son tan elevadas que no es, lamentablemente, la tónica habitual.

Para finalizar, decir que es un negocio jurídico, la dación en pago, que es necesario formalizarlo en escritura pública ante Notario, siendo los gastos e impuestos que se originen con motivo de esta operación, incluso el Impuesto Municipal de Plusvalía, serán de cuenta y cargo exclusivo del Banco.

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