Ascensor y bajo comercial

Uno de los gastos que debe satisfacer toda empresa radicada en los bajos comerciales de una finca urbana, es el referente a los que soporta como cada propietario. El art.9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal preceptúa que todos los propietario deben “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”. Es decir, los bajos comerciales, como propietarios que son, deben costear, como todos, dichas cargas, aunque el servicio por el que contribuyen esté fuera del alcance de su uso. Como puede ser el ascensor de la finca.

Ya el Tribunal Supremo en su sentencia de 18 de diciembre de 2008 dice que el ascensor «es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños». Y todo ello, a pesar de que, individualmente, algún propietario no haga uso de un servicio determinado".

Ahora bien, no es raro que los bajos comerciales estén exentos de los gastos de mantenimiento y reparación del mismo; cuestión que debe estar expresamente recogida en Estatuto de la comunidad, en el Título constitutivo o en un acuerdo unánime de los propietarios en junta.

El centro de los conflictos en estos casos viene cuando, para cumplir con la normativa vigente de industria sobre seguridad, ya no es posible la reparación del viejo y obsoleto ascensor de la finca y éste debe ser sustituido por uno nuevo. Es decir, tal y como he oído en alguna ocasión, partir desde cero “instalando” uno distinto. Es cierto, sin duda, que la instalación de un ascensor incrementaría el valor del inmueble, como indica la sentencia antes referida, y este incremento afectaría beneficiosamente a todos los propietarios por igual (aunque se podría opinar que el beneficio repercute en unos más que en otros) y que todos deberían contribuir en cuanto a su coste.

Si por estar formalmente recogido, los bajos comerciales de la misma están exentos del pago de los gastos ocasionados por el mantenimiento y reparación del ascensor de la finca, éstos pueden negar al pago de dicha instalación. Se puede intuir que, de manera obvia, que los vecinos protesten y consideren que los bajos está obligados al pago de las cuotas referentes al nuevo ascensor por considerar que el gasto se establece para una característica nueva del inmueble.

Contundente en cuanto a las exoneraciones de los gastos de los bajos comerciales recogidos en los Estatutos, es la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2011 que se remite a la de 18 de noviembre de 2009 y donde recoge que “en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término “gastos” tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este”.

Por tanto, no debiera la mercantil, en este caso, pagar ningún tipo de cuota al respecto, aunque, de todas formas, se hace conveniente, a pesar de la contundencia de la Sentencia antes referida, no generalizar y estudiar bien el Titulo constitutivo, el Estatuto de la Comunidad o algún acuerdo unánime documentado de la junta de propietarios donde recoja expresamente las exoneraciones de determinados propietarios a la contribución de algunos gastos de los que no hacen uso.