Regreso al futuro

Fotografía extraida de filmaffinity.com

Se dice que la Historia hay que estudiarla muy bien para no repetir los errores pretéritos cometidos o para aplicar, si procede, las mismas soluciones que dieron buenos resultados en su día. Pero también se dice que el hombre es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra. Más que con una piedra, en España, en la primera década del siglo XXI, tropezamos, de nuevo, con el mismo… ladrillo.

A finales de la década de los 60, una cuestión relacionada con la construcción estaba poco a poco creando alarma social. No estaban siendo pocos los casos en los que las cantidades que los compradores de viviendas sobre plano anticipadamente abonaban al promotor o constructor antes de su construcción efectiva, no eran devueltas a aquel si éste incumplía excesivamente los plazos de entrega y se pretendía la rescisión del contrato firmado no cumplido, o, infinitamente peor, si la empresa entraba en situación de insolvencia. En este último caso, sin ningún tipo de derecho privilegiado ni crédito preferente, las pobres familias pasaban a formar parte de la nebulosa de acreedores de la promotora a la espera de dilucidar la situación exacta de la empresa constructora y de los “turnos” de cobro, si es que había alguno; familias que habían puesto sus ahorros en una ilusión que se desvanecía de la noche a la mañana, abandonados a su suerte y con muy pocas posibilidades de tener ni el dinero adelantado ni su vivienda prometida.

Repito: esta situación se produjo a finales de los años 60. ¿Les suena de algo? Si, efectivamente, estos hechos se han vuelto a repetir y han sido, desgraciadamente, noticia en la más reciente actualidad. La tan manida burbuja inmobiliaria ha provocado dramas como los vividos hace casi 50 años.

La pregunta es ¿se puso remedio para que tamaña indefensión no volviera a suceder? La respuesta es si. El 27 de Julio de 1968, las Cortes Españolas promulgaron la Ley 57/1968 que, de forma concisa y categórica, con solamente 7 artículos, ponía fin (o por lo menos eso se pretendía) a ese tipo de circunstancias. Una ley que obligaba al promotor a garantizar, mediante contrato de seguro con entidad aseguradora autorizada o aval bancario, la devolución de tales cantidades al comprador para el caso de que la construcción no se iniciara o no se concluyera en el plazo contractualmente convenido. Sin cortapisas. Devolución que debía producirse inmediatamente aunque las razones de la no iniciación o no conclusión de la vivienda fueran por motivos ajenos al constructor o, incluso, por fuerza mayor. Parece que el remedio era bueno y contundente, ¿no?

Bueno, pues lo curioso y, si se me permite, lo gracioso es que, exceptuando el artículo 6 de la Ley que hace referencia a las sanciones administrativas y penales que fueron superadas por la normativa postconstitucional, la Ley 57/68 está ¡plenamente vigente! Es decir, desde julio de 1968 y hasta que la Ley se derogue, cada vez que se firme un contrato para la adquisición de cualquier tipo de vivienda sobre plano, el constructor debe avalar las cantidades entregadas a cuenta. Siempre, ya que, según el artículo 7 de la Ley, este derecho de los compradores y el deber del promotor es indisponible, indicando a tal efecto que “los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrá el carácter de irrenunciables”. De hecho, recientemente alguna sentencia ha ido en la línea de proclamar la responsabilidad solidaria de los administradores en las cantidades adeudadas por la mercantil en los referidos casos en los que no se avalaron tales cuantías.

Por tanto surgen nuevas preguntas. ¿Desconocían los constructores los términos de esta normativa que, en infinidad de casos, se estaba dejando de aplicar? Ahora la respuesta debe ser negativa, obviamente. Solamente hay que caer en la cuenta de que en muchos de este tipo de contratos se hacía, y se hace, referencia a la Ley de manera expresa, para, después, a la hora de ponerla en práctica otorgando a los compradores las garantías que ordena, ésta no se tiene en cuenta quedando, nuevamente, éstos si no en indefensión sí en una clara situación inferior a la que les correspondería.

El tema da, como se puede intuir, para mucho más que para un simple post porque, por ejemplo, ahondando en la cuestión, se podría incluso, y así se ha pretendido en alguna ocasión en los juzgados y tribunales (entre otras, la sentencia 31/2010 del  Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Majadajonda), llegar a entablar acciones frente a los administradores de la mercantil por apropiación indebida o estafa. 

Simplemente concluir con tres pinceladas: primero, que la entrega de la vivienda debe unirse, necesariamente, a la expedición de la Cédula de Habitabilidad ya que de nada sirve vivienda que no puede ser morada (Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 14 de enero de 2009); segundo, que la ley 57/1968, expresamente, en su artículo 3.2, con referencia al 517.2.9º de la LEC, otorga carácter de ejecutivo al “contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda […]”; tercero, que, a parte de las cantidades anticipadas, el promotor (o la aseguradora o avalista, en su caso) debe también abonar, desde las fechas de entrega de las mismas, el interés legal del dinero; y cuarto, que, visto el artículo 5 de la Ley, ésta se convierte en una excepcional pionera de la que se promulgaría 16 años después con la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 16 de julio de 1984, en los referente a la publicidad: “Será requisito indispensable para la propaganda y publicidad de la cesión de viviendas mediante la percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción, que se haga constar en las mismas que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley; haciendo mención expresa de la Entidad garante, así como de las Bancarias o Cajas de Ahorro en las que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas en cuenta especial. Dichos extremos se especificarán en el texto de la publicidad que se realice.”

No todo tiempo pasado fue mejor.