¿Desistir 6 meses después de firmar el contrato de arrendamiento?

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y que entró en vigor dos días después, es decir, el 6 de junio del año pasado, vino a modificar algunos aspectos importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994).

Tal y como se indica en su Exposición de Motivos, existe en el mercado español una mayor propensión a la compra de viviendas que al alquiler. Y, como dato, decir que la Unión Europea supera en 13 puntos nada menos a España en cuanto a ciudadanos que habitan en vivienda de alquiler: un 17% de España frente a un 30% en la Unión Europea. La misma Ley expone dos aspectos negativos al respecto como son la baja intención de movilidad de los trabajadores españoles (es obvio que la vivienda en propiedad hipotecada “ancla” a las familias al lugar de éstas) y la excesiva existencia de viviendas vacías y sin ningún uso. Lo que es cierto es que, a estas alturas, cambiar los hábitos de toda una sociedad en este sentido es harto difícil ya que el español sigue viendo el inmueble en propiedad como una inversión aunque sea su vivienda habitual.

Así, pues, la intención de la ley es “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”.

En este breve post abordo uno de los aspectos que ha cambiado en la regulación de los arrendamientos urbanos: el desistimiento del contrato en los arrendamientos de vivienda por parte del arrendatario que, sin duda, ha supuesto uno de los cambios sustanciales que se configura a favor del mismo.

Un aspecto que no ha sido modificado es que el arrendatario puede con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas manifestar al arrendador su intención de no renovarlo. Esta decisión, obviamente, no lleva aparejado ningún efecto negativo para el arrendatario. Debe satisfacer el importe de la renta de ese último mes y, si no hay ninguna objeción del arrendador al estado de la vivienda, recibir de éste la fianza.

La novedad a este respecto, se encuentra en que en la actual regulación, y una vez modificado el artículo 11 de la Ley, el arrendatario puede desistir una vez que hayan transcurrido seis meses de la duración del contrato, sin influir en ello el plazo del contrato, que puede ser superior o no a los tres años que establece el art.9. El plazo mínimo previo de comunicación será de 30 días y, en principio, no debe haber indemnización al arrendador ya que ésta se configura como potestativo por las partes: “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

Es decir, en la actualidad y siempre para los contratos firmados posteriormente a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 (recordemos, el 6 de junio de 2013) y para contratos de vivienda, es posible añadir una cláusula en a que se especifique la indemnización al arrendador que se contiene en el artículo 11: un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización. La cláusula que incluya una indemnización superior se tendría por nula y, por consiguiente, por no puesta, por prohibirlo expresamente el artículo 6 de la Ley.

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