¿Como se actualiza el importe de la renta en los Contratos de Alquiler?

La Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, que entró en vigor el 1 de abril, produjo, entre otras cuestiones, la modificación de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. En concreto, modifica su artículo 18.1 y su Disposición Adicional Primera.

Uno. El apartado 1 del artículo 18 queda redactado de la siguiente manera: «1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».

Dos. El apartado 3 de la disposición adicional primera queda redactado de la siguiente manera: «3. No se aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad».

Es decir, a partir de esta fecha habrá que tener solamente en cuenta, en defecto de pacto expreso entre las partes sobre los mecanismos que regulan la revisión de importe mensual de la renta, el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), que se configura como una de las alternativas al tradicional IPC que fomentará las ganancias de competitividad en relación a la Unión Europea.

Según la web del Instituto Nacional de Estadística (responsable de su cálculo y publicación mensual), este índice “establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la Unión Económica y Monetaria menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo”.

Por tanto, a partir de ahora, a efectos de revisar la renta de un arrendamiento de vivienda deberemos tener necesariamente que fijarnos en la fecha del contrato, para saber cómo proceder, ya que desde 2013 se ha modificado el artículo 18 en dos ocasiones: la efectuada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y por la Ley 2/2015, comentada al principio y objeto del presente post.

Así pues, los contratos comprendidos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, la revisión de la renta será potestativa, es decir, habrá que ver si tal posibilidad figura en el mismo. Si no se hubiese establecido tal posibilidad, no cabría la actualización. Debe constar de forma clara, expresa y fehaciente o al menos la indicación de que esta revisión procede realizarla arreglo a lo que regula la LAU. En ellos, la renta sigue marcándose preceptiva y obligatoriamente por el Índice de Precios al Consumo (IPC), establecido en el mes  de revisión y durante los cinco primeros años del contrato.

En los contratos comprendidos entre el 6 de junio de 2013 y el 1 de abril de 2015, los inmersos en la reforma efectuada por la Ley 4/2013, existe libertad de pacto entre arrendador y arrendatario para la revisión de la renta conforme “los términos pactados por las partes”, indicando que sólo en defecto del mismo, se aplicaría el IPC publicado por el INE.

Por tanto, se acude al IPC cuando las partes no han fijado ningún índice en estos contratos. La revisión de la renta ya no está marcada por el IPC y en los contratos comprendidos en ese periodo no s configura como obligatorio elacudir a este índice en concreto sino que tan sólo se acude a este dato si las partes no han fijado ninguno.

Por último, los contratos posteriores al 1 de abril de 2015, se continúa con otorgando importancia a la voluntad de las partes revisándose la renta en los términos que fueron estipulados por arrendador y arrendatario. Pero (importante) si ese pacto no fue expresamente establecido no puede llevarse a cabo la revisión. Obsérvese como los contratos del periodo anterior, la importancia del pacto entre las partes también era importante pero, en defecto de tal pacto se aplicaba siempre el IPC.

Aquí pues, los contratos firmados a partir del 1 de abril de este año 2015 si se ha estipulado revisión pero no se establece qué índice aplicar, será el nuevo Índice de Garantía de Competitividad, y no el IPC.

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¿Desistir 6 meses después de firmar el contrato de arrendamiento?

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y que entró en vigor dos días después, es decir, el 6 de junio del año pasado, vino a modificar algunos aspectos importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994).

Tal y como se indica en su Exposición de Motivos, existe en el mercado español una mayor propensión a la compra de viviendas que al alquiler. Y, como dato, decir que la Unión Europea supera en 13 puntos nada menos a España en cuanto a ciudadanos que habitan en vivienda de alquiler: un 17% de España frente a un 30% en la Unión Europea. La misma Ley expone dos aspectos negativos al respecto como son la baja intención de movilidad de los trabajadores españoles (es obvio que la vivienda en propiedad hipotecada “ancla” a las familias al lugar de éstas) y la excesiva existencia de viviendas vacías y sin ningún uso. Lo que es cierto es que, a estas alturas, cambiar los hábitos de toda una sociedad en este sentido es harto difícil ya que el español sigue viendo el inmueble en propiedad como una inversión aunque sea su vivienda habitual.

Así, pues, la intención de la ley es “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”.

En este breve post abordo uno de los aspectos que ha cambiado en la regulación de los arrendamientos urbanos: el desistimiento del contrato en los arrendamientos de vivienda por parte del arrendatario que, sin duda, ha supuesto uno de los cambios sustanciales que se configura a favor del mismo.

Un aspecto que no ha sido modificado es que el arrendatario puede con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas manifestar al arrendador su intención de no renovarlo. Esta decisión, obviamente, no lleva aparejado ningún efecto negativo para el arrendatario. Debe satisfacer el importe de la renta de ese último mes y, si no hay ninguna objeción del arrendador al estado de la vivienda, recibir de éste la fianza.

La novedad a este respecto, se encuentra en que en la actual regulación, y una vez modificado el artículo 11 de la Ley, el arrendatario puede desistir una vez que hayan transcurrido seis meses de la duración del contrato, sin influir en ello el plazo del contrato, que puede ser superior o no a los tres años que establece el art.9. El plazo mínimo previo de comunicación será de 30 días y, en principio, no debe haber indemnización al arrendador ya que ésta se configura como potestativo por las partes: “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

Es decir, en la actualidad y siempre para los contratos firmados posteriormente a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 (recordemos, el 6 de junio de 2013) y para contratos de vivienda, es posible añadir una cláusula en a que se especifique la indemnización al arrendador que se contiene en el artículo 11: un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización. La cláusula que incluya una indemnización superior se tendría por nula y, por consiguiente, por no puesta, por prohibirlo expresamente el artículo 6 de la Ley.

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Ascensor y bajo comercial

Uno de los gastos que debe satisfacer toda empresa radicada en los bajos comerciales de una finca urbana, es el referente a los que soporta como cada propietario. El art.9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal preceptúa que todos los propietario deben “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”. Es decir, los bajos comerciales, como propietarios que son, deben costear, como todos, dichas cargas, aunque el servicio por el que contribuyen esté fuera del alcance de su uso. Como puede ser el ascensor de la finca.

Ya el Tribunal Supremo en su sentencia de 18 de diciembre de 2008 dice que el ascensor «es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños». Y todo ello, a pesar de que, individualmente, algún propietario no haga uso de un servicio determinado".

Ahora bien, no es raro que los bajos comerciales estén exentos de los gastos de mantenimiento y reparación del mismo; cuestión que debe estar expresamente recogida en Estatuto de la comunidad, en el Título constitutivo o en un acuerdo unánime de los propietarios en junta.

El centro de los conflictos en estos casos viene cuando, para cumplir con la normativa vigente de industria sobre seguridad, ya no es posible la reparación del viejo y obsoleto ascensor de la finca y éste debe ser sustituido por uno nuevo. Es decir, tal y como he oído en alguna ocasión, partir desde cero “instalando” uno distinto. Es cierto, sin duda, que la instalación de un ascensor incrementaría el valor del inmueble, como indica la sentencia antes referida, y este incremento afectaría beneficiosamente a todos los propietarios por igual (aunque se podría opinar que el beneficio repercute en unos más que en otros) y que todos deberían contribuir en cuanto a su coste.

Si por estar formalmente recogido, los bajos comerciales de la misma están exentos del pago de los gastos ocasionados por el mantenimiento y reparación del ascensor de la finca, éstos pueden negar al pago de dicha instalación. Se puede intuir que, de manera obvia, que los vecinos protesten y consideren que los bajos está obligados al pago de las cuotas referentes al nuevo ascensor por considerar que el gasto se establece para una característica nueva del inmueble.

Contundente en cuanto a las exoneraciones de los gastos de los bajos comerciales recogidos en los Estatutos, es la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2011 que se remite a la de 18 de noviembre de 2009 y donde recoge que “en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término “gastos” tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este”.

Por tanto, no debiera la mercantil, en este caso, pagar ningún tipo de cuota al respecto, aunque, de todas formas, se hace conveniente, a pesar de la contundencia de la Sentencia antes referida, no generalizar y estudiar bien el Titulo constitutivo, el Estatuto de la Comunidad o algún acuerdo unánime documentado de la junta de propietarios donde recoja expresamente las exoneraciones de determinados propietarios a la contribución de algunos gastos de los que no hacen uso.