¿Como se actualiza el importe de la renta en los Contratos de Alquiler?

La Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, que entró en vigor el 1 de abril, produjo, entre otras cuestiones, la modificación de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. En concreto, modifica su artículo 18.1 y su Disposición Adicional Primera.

Uno. El apartado 1 del artículo 18 queda redactado de la siguiente manera: «1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».

Dos. El apartado 3 de la disposición adicional primera queda redactado de la siguiente manera: «3. No se aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad».

Es decir, a partir de esta fecha habrá que tener solamente en cuenta, en defecto de pacto expreso entre las partes sobre los mecanismos que regulan la revisión de importe mensual de la renta, el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), que se configura como una de las alternativas al tradicional IPC que fomentará las ganancias de competitividad en relación a la Unión Europea.

Según la web del Instituto Nacional de Estadística (responsable de su cálculo y publicación mensual), este índice “establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la Unión Económica y Monetaria menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo”.

Por tanto, a partir de ahora, a efectos de revisar la renta de un arrendamiento de vivienda deberemos tener necesariamente que fijarnos en la fecha del contrato, para saber cómo proceder, ya que desde 2013 se ha modificado el artículo 18 en dos ocasiones: la efectuada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y por la Ley 2/2015, comentada al principio y objeto del presente post.

Así pues, los contratos comprendidos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, la revisión de la renta será potestativa, es decir, habrá que ver si tal posibilidad figura en el mismo. Si no se hubiese establecido tal posibilidad, no cabría la actualización. Debe constar de forma clara, expresa y fehaciente o al menos la indicación de que esta revisión procede realizarla arreglo a lo que regula la LAU. En ellos, la renta sigue marcándose preceptiva y obligatoriamente por el Índice de Precios al Consumo (IPC), establecido en el mes  de revisión y durante los cinco primeros años del contrato.

En los contratos comprendidos entre el 6 de junio de 2013 y el 1 de abril de 2015, los inmersos en la reforma efectuada por la Ley 4/2013, existe libertad de pacto entre arrendador y arrendatario para la revisión de la renta conforme “los términos pactados por las partes”, indicando que sólo en defecto del mismo, se aplicaría el IPC publicado por el INE.

Por tanto, se acude al IPC cuando las partes no han fijado ningún índice en estos contratos. La revisión de la renta ya no está marcada por el IPC y en los contratos comprendidos en ese periodo no s configura como obligatorio elacudir a este índice en concreto sino que tan sólo se acude a este dato si las partes no han fijado ninguno.

Por último, los contratos posteriores al 1 de abril de 2015, se continúa con otorgando importancia a la voluntad de las partes revisándose la renta en los términos que fueron estipulados por arrendador y arrendatario. Pero (importante) si ese pacto no fue expresamente establecido no puede llevarse a cabo la revisión. Obsérvese como los contratos del periodo anterior, la importancia del pacto entre las partes también era importante pero, en defecto de tal pacto se aplicaba siempre el IPC.

Aquí pues, los contratos firmados a partir del 1 de abril de este año 2015 si se ha estipulado revisión pero no se establece qué índice aplicar, será el nuevo Índice de Garantía de Competitividad, y no el IPC.

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